Årsredovisningen för en BRF påvisar föreningens nuvarande och delvis framtida ekonomi. Det är därmed viktig information både för de boende och de som funderar på att köpa en bostadsrätt i föreningen.
Enligt lag måste årsredovisningen bestå av förvaltningsberättelse, resultaträkning, balansräkning, noter, kassaflödesanalys samt vissa nyckeltal. Delar av detta presenterar styrelsen, eller den ekonomiska förvaltaren, på årsstämman.
Tidsbestämmelser för årsredovisning
Minst sex veckor före stämman ska föreningens revisorer ha tillgång till årsredovisningen, mötesprotokoll och annan dokumentation som krävs för att de ska kunna genomföra en komplett revision.
Minst två veckor före stämman ska bostadsrättsföreningens medlemmar ha årsredovisningen tillhanda. Det kan ske genom att varje medlem får en utskrift men även exempelvis genom att de får tillgång till dokumenten via en digital portal.
Senast sex månader från räkenskapsårets utgång måste årsstämman hållas enligt Bolagsverkets regler. Många föreningar har däremot stadgebeslut som anger att stämman måste hållas tidigare. Det är vanligt att den genomförs i april eller maj.
Vad innehåller årsredovisningen för en BRF?
Årsredovisningen för en BRF innehåller information om föreningen, dess ekonomi och förvaltning. Det sker via ekonomiska rapporter, nyckeltal och att styrelsen berättar om vad som skett under räkenskapsåret.
Enligt lag ska årsredovisningen minst bestå av förvaltningsberättelse, resultaträkning, balansräkning och noter. Sedan en lagändring 2023 ska även flera nyckeltal samt en kassaflödesanalys presenteras. En lagändring som infördes för att göra ekonomin mer förståelig och jämförbar för både medlemmar och de som funderar på att köpa en bostadsrätt.
Förvaltningsberättelse
Förvaltningsberättelsen börjar med en allmän sammanställning av information om bostadsrättsföreningen. Det kan exempelvis vara registreringsår, om det är en äkta BRF eller inte, byggnadsår samt ytor. Denna information är statisk och förväntas aldrig, eller ytterst sällan, ändras. Därefter följer aktuell information från räkenskapsåret. Det är exempelvis vilka som varit ledamöter, suppleanter och revisorer.
I Förvaltningsberättelsen förväntas det även finnas beskrivet de viktigaste händelserna för föreningen under året som varit. Vanligtvis nämns större renoveringar men det kan även vara gemensamma evenemang som utförts.
På årsstämman:
På årsstämman brukar framförallt viktiga händelser under året presenteras. Det kan ske genom att styrelsens verksamhetsberättelse läses upp i sin helhet eller att enbart delar av den.
Nyckeltal
I slutet av förvaltningsberättelsen kan föreningens nyckeltal presenteras. Utöver de lagstadgade nyckeltalen kan det även förekomma ytterligare nyckeltal som förklarar föreningens ekonomiska situation.
- Genomsnittlig skuldränta – Anger genomsnittlig ränta som betalats på fastighetslånen under räkenskapsåret. Om delar av lånen ska läggas om under kommande räkenskapsår kan det innebära högre eller lägre skuldränta kommande år.
- Räntekänslighet – Anger hur mycket som medlemmarnas avgift måste höjas om den genomsnittliga fastighetsräntan ökar med 1 %. Nyckeltalet visar därmed hur räntekänslig föreningen är.
- Årsavgift/kvm – Anger hur mycket medlemmarna betalar i årsavgift per kvadratmeter boyta. Nyckeltalet kan användas för att jämföra föreningens avgift mot andra likande bostadsrätter.
- Sparande/kvm – Anger hur stort sparande som föreningen har via kassaflödesöverskott. Sparandet förväntas användas till framtida investeringar. Med lågt sparande är risken att föreningen behöver teckna nya, och stora, fastighetslån vid kommande renoveringar.
- Skuldsättning/kvm – Anger föreningens totala skuld dividerat med totala antalet kvadratmeter. Visar på ett tydligt sätt hur högt skuldsatt som föreningen är.
- Energikostnad/kvm – Anger energikostnaden för föreningen per kvadratmeter. Nyckeltalet påverkas däremot om föreningen har IMD (Individuell mätning och debitering)
Kom ihåg, det är flera faktorer som påverkar föreningens ekonomi och dess nyckeltal. Det är därför viktigt att placera dem i en kontext och inte enbart fokusera på ett enda nyckeltal när ekonomin analyseras.
På stämman:
Det finns inget krav på att samtliga nyckeltal presenteras och förklaras på årsstämman. Det enda kravet är att de ska finnas tillgängliga i årsredovisningen. Det är däremot vanligt att enskilda nyckeltal lyfts upp för att förklara varför styrelsen valt att agerat på ett specifikt sätt, exempelvis höjt avgiften.
Resultaträkning
Resultaträkningen är en uppställning av bostadsrättsföreningens intäkter och kostnader under räkenskapsåret. Intäkterna består vanligtvis främst av medlemmarnas avgifter medan de största kostnaderna exempelvis kan vara vatten, värme, el och större renoveringar.
I det fall som föreningen har ett underskott i resultaträkningen bör det finnas en kommentar kring detta och hur styrelsen har tänkt att agera för att stabilisera föreningens ekonomi under kommande år.
På stämman:
En genomgång av hela resultaträkning sker sällan. Däremot kan en ledamot (oftast kassören) förklara enstaka poster och varför dessa skiljer sig mot föregående år. Har föreningen en ekonomisk förvaltare är det vanligt att den personen är med och förklarar de ekonomiska faktorerna på årsstämman.
Balansräkning
Balansräkningen påvisar föreningens totala tillgångar och skulder.
Inom tillgångar finns exempelvis:
- Anläggningstillgångar – Föreningens byggnader och generellt den största posten.
- Kassa och bank – Likvida tillgångar på bankkonton.
- Kortfristiga fodringar – Fodringar som föreningen förväntas få in inom 12 månader.
Inom skulder finns exempelvis:
- Långfristiga skulder – Fastighetslån som förfaller senare än inom 12 månader.
- Kortfristiga skulder – Fastighetslån och exempelvis leverantörsskulder som förfaller inom 12 månader.
På stämman:
Det är vanligt att en av föreningens största kostnadsposter är räntan på fastighetslånen. Det är därmed intressant för medlemmarna att se hur lånesituationen har ändrats under räkenskapsåret.
Kassaflödesanalys
Kassaflödesanalysen visar hur pengar har kommit in till och betalats ut från föreningen. Här går det exempelvis att utläsa ökning/minskning av både kortfristiga och långfristiga skulder under räkenskapsåret samt hur likvida medel ändrats över tid.
Noter
Under rubriken ”noter” finns förklaringar till vissa siffror och begrepp som nämns i årsredovisningen. Det kan exempelvis vara en förklaring till varför en kostnadspost är betydligt större än året innan eller vara en detaljerad uppställning av kostnaderna inom en större kostnadspost.
Revisionsberättelsen
I revisionsberättelsen anger revisorerna vilket arbete de utfört för att granska styrelsens arbete samt aktuell årsredovisning. Bland annat ska de ha granskat styrelseprotokoll så att besluten inte strider mot föreningens stadgar. Om de inte har större anmärkningar rekommenderar de att styrelsen beviljas ansvarsfrihet.
På stämman:
Efter att årsredovisningen har presenterats läser revisorerna upp revisionsberättelsen. Om stämman röstar för att styrelsen ska få ansvarsfrihet innebär det att de godkänner styrelsens arbete samt avstår rätten att kunna ställa skadeståndsanspråk mot dem.
Underskrift och registrering
Samtliga styrelseledamöter ska skriva under årsredovisningen. Detta gäller även om en ledamot har en avvikande åsikt i någon av de frågor som styrelsen hanterat. Det går inte heller att ledamoten överlåter ansvaret att skriva under årsredovisningen, via fullmakt, till någon annan.
Från och med räkenskapsår 2025 måste bostadsrättsföreningar skicka in både årsredovisning och revisionsberättelse till Bolagsverket. Denna lag infördes för att öka transparensen i föreningarnas ekonomi samt minska risken för att kriminella tar över missköter bostadsrättsföreningar. Läs mer om lagändringen här.