Den 1 januari 2023 blev det krav på att det ska finnas en kassaflödesanalys i årsredovisningen för alla bostadsrättsföreningar. Dessutom infördes obligatoriska nya nyckeltal för att öka transparensen. Sedan dess har kraven skärpts ytterligare i flera steg. Från och med räkenskapsåret 2025 är alla föreningar skyldiga att skicka in sin årsredovisning till Bolagsverket, något som tidigare inte krävdes.
I praktiken innebär det att de flesta föreningar lämnar in årsredovisningen för 2025 först under 2026. Och från räkenskapsåret 2026 måste samtliga föreningar dessutom gå över till redovisningsreglerna i K3, utan undantag. Sammantaget gör det att den ekonomiska informationen blir mer tillgänglig och jämförbar än någonsin.
Men vad är en kassaflödesanalys för en BRF och varför är det bra? Vi reder ut frågorna och begreppen.
Vikten av kassaflödesanalys för bostadsrättsföreningar
Ekonomin i en bostadsrättsförening är som ett levande ekosystem. Den är ständigt i rörelse. Kassaflödesanalysen är därför oumbärlig eftersom den visar var föreningen står idag och vart den är på väg rent ekonomiskt.
Det är en grundsten för att säkerställa att det alltid finns tillräckligt med pengar för att täcka både förväntade och oförutsedda utgifter. Skulle det uppstå att det inte finns tillräckligt med pengar kan det bli aktuellt att göra kapitaltillskott.
Kassaflödesanalysens roll i ekonomisk förvaltning
Kassaflödesanalysen är inte bara en rapport. Den är en del av bostadsrättsföreningens ekonomiska förvaltning och hjälper styrelsen i BRF:en att fatta smarta beslut. Den visar tydligt hur pengarna flödar in och ut, och ser till att hålla ekonomin i balans.
Grundläggande principer för kassaflödesanalys
För att förstå en kassaflödesanalys, måste vi börja med grunderna.
Förklaring av kassaflöde och dess komponenter
Kassaflöde är summan av alla in- och utbetalningar under en period. Detta kan delas upp i tre delar: drift, investering och finansiering. Varje del ger värdefull information om föreningens finanser.
Skillnaden mellan kassaflöde och resultat
Det är viktigt att inte blanda ihop kassaflöde med resultat. Resultatet visar på intäkter och kostnader, medan kassaflödet visar faktiska betalningar. Resultat kan vara positivt medan kassaflödet kan vara negativt, och tvärtom.
Det är särskilt viktigt nu när alla bostadsrättsföreningar går över till redovisningsreglerna i K3. Från och med räkenskapsåret 2026 är K3 obligatoriskt för samtliga föreningar, oavsett storlek. K3 innebär bland annat komponentavskrivning, där byggnaden delas upp i delar som tak, fasad och fönster som skrivs av var för sig utifrån sin livslängd. Dessa bokföringsmässiga avskrivningar kan göra att resultatet ser negativt ut, trots att föreningen har ett starkt kassaflöde och en stabil ekonomi. Kassaflödesanalysen visar då den faktiska ”plånboken” i föreningen.
Varför är en kassaflödesanalys viktig för bostadsrättsföreningar?
För BRF:er är kassaflödesanalysen viktig av flera anledningar.
- Att förutse framtida likviditetsbehov
Med kassaflödesanalys kan vi se om det kommer en tid då pengarna kanske inte räcker till och planera i förväg för att undvika detta.
- Bedömning av investeringskapacitet
Kassaflödesanalysen hjälper föreningen att veta när det är rätt tid att investera i exempelvis underhåll eller förbättringar av fastigheten.
- Riskhantering och krisberedskap
Med en solid kassaflödesanalys ges verktygen för att hantera risker och oväntade situationer. Som en ekonomisk buffert när oväntade utgifter uppstår.
Behöver ni hjälp med er kassaflödesanalys?
Vi erbjuder ekonomisk förvaltning på följande orter med omnejd:
Steg för att genomföra en kassaflödesanalys
Nu till det praktiska – hur man gör en kassaflödesanalys.
- Det första steget är att samla all finansiell information: bankutdrag, fakturor, lönespecifikationer och andra betalningskvitton.
- Nästa steg är att dela upp informationen i de tre kategorierna av kassaflöde: drift, investering och finansiering.
- Slutligen, använd denna information för att göra prognoser och budgeter för att planera för framtiden.
Tolka kassaflödesanalysen
När analysen är klar, måste vi kunna förstå vad den säger oss. Börja med att titta på det operativa kassaflödet. Det visar hur föreningens dagliga verksamhet presterar och om det är hållbart.
Håll extra koll på det operativa kassaflödet i relation till de nya nyckeltalen för sparande. Ett sparande på över 250-300 kr/kvm brukar ofta lyftas fram som ett riktvärde för en sund nivå, tillräckligt för att täcka framtida renoveringar utan plötsliga avgiftshöjningar. Exakt vad som är lagom beror dock på fastighetens ålder och skick.
I investeringskassaflödet visas hur pengarna använts för att underhålla och förbättra fastigheten.
Slutligen hittar vi finansieringskassaflödet där vi ser hur lån och medlemsavgifter påverkar föreningens kassa.
Användning av kassaflödesanalys i beslutsprocessen
Kassaflödesanalysen är mer än bara siffror, den kan användas när det dags att ta beslut om vissa åtgärder.
Beslut om stora renoveringsprojekt eller investeringar bör alltid baseras på en väl utförd kassaflödesanalys.
Kassaflödesanalysen kan även kopplas till styrelsens mål och strategier och användas till att hjälpa till att uppnå dem. Ett sådant område där kassaflödesanalysen är av särskild betydelse är i framtagandet och uppdateringen av bostadsrättsföreningens underhållsplan. En väl genomtänkt underhållsplan, som baseras på insikterna från kassaflödesanalysen, säkerställer att föreningen kan hantera både nuvarande och framtida underhållsbehov på ett ekonomiskt hållbart sätt.
Det är även viktigt att regelbundet se över kassaflödesanalysen för att hålla föreningens ekonomi på rätt spår.
Sammanfattning
Kassaflödesanalysen är en ovärderlig del av den ekonomiska förvaltningen för bostadsrättsföreningar. Den hjälper oss att förstå den ekonomiska situationen, planera för framtiden och fatta kloka beslut. Genom att kontinuerligt arbeta med och förbättra kassaflödet säkerställs föreningens långsiktiga ekonomiska hälsa.