Hög musik sent på kvällen, en hund som skäller eller grannar som inte kommer överens. När klagomålen börjar komma till styrelsen behöver de tas på allvar. Men det betyder inte att varje störande ljud kräver en formell åtgärd. Styrelsens uppgift är att utreda vad som har hänt, dokumentera och vid behov agera.
Alla störningar är inte störningar i lagens mening
Att bo nära andra människor innebär att man måste tåla en del ljud och aktiviteter från sina grannar. Däremot ska en bostadsrättshavare, enligt bostadsrättslagen, se till att grannarna inte utsätts för störningar som är skadliga för hälsan eller försämrar bostadsmiljön i sådan grad att de inte skäligen bör tålas. (Bostadsrättslagen 1991:614)
Vad som är acceptabelt behöver bedömas från fall till fall. Hur ofta störningen förekommer, hur länge den pågår, tid på dygnet och hur omfattande den är kan ha betydelse. Föreningens egna ordnings- eller trivselregler kan också ange vad som gäller i exempelvis gemensamma utrymmen eller vid renoveringar.
Ansvaret gäller dessutom inte bara bostadsrättshavaren själv. Medlemmen har också ett ansvar för exempelvis familjemedlemmar, gäster, inneboende och andrahandshyresgäster.
Styrelsen behöver utreda klagomålet
När styrelsen får in ett klagomål om återkommande störningar behöver den ta reda på vad som faktiskt har inträffat.
Det kan vara frestande att försöka lösa situationen direkt genom att säga till den ena eller andra parten. Börja istället med att samla information. Vad består störningen av? När inträffar den? Hur ofta? Är det en person som upplever problemet eller flera?
Det kan också visa sig att störningen har en annan orsak än en granne. Buller, ventilation, värme eller andra problem i fastigheten kan exempelvis behöva utredas tekniskt.
Styrelsen behöver även återkoppla till den som har lämnat klagomålet. Att styrelsen utreder frågan innebär däremot inte automatiskt att den kommer fram till att en otillåten störning förekommer.
Dokumentera störningarna
Bra dokumentation är särskilt viktig om problemen återkommer och styrelsen senare behöver gå vidare med ärendet.
Be den eller de som upplever störningarna att notera exempelvis:
- datum och klockslag
- hur länge störningen pågår
- vad störningen består av
- varifrån den kommer
- vilka som har upplevt den.
Spara också den kommunikation som sker i ärendet och dokumentera vilka åtgärder styrelsen har vidtagit.
Ju mer konkret dokumentationen är, desto bättre underlag får styrelsen för sin bedömning. Uppgifter som ”det är ofta hög musik” eller ”grannen stör hela tiden” är betydligt svårare att agera på än dokumenterade händelser med datum, tider och beskrivningar.
Börja ofta med kontakt
Om styrelsen bedömer att det finns ett problem är det ofta lämpligt att först kontakta den bostadsrättshavare som klagomålen gäller.
I många fall kan det räcka. Personen kanske inte själv har förstått hur mycket ljud som hörs in till grannarna eller känner inte till vilka ordningsregler som gäller.
Var tydlig med vilka störningar som har rapporterats och vad föreningen förväntar sig framöver. Fortsätt samtidigt dokumentera ärendet och följ upp om problemen upphör.
När behövs en rättelseanmaning?
Om störningarna är sådana att de inte skäligen ska behöva tålas och de fortsätter behöver styrelsen agera mer formellt. Vid störningar i boendet ska föreningen normalt ge bostadsrättshavaren en tillsägelse att omedelbart se till att störningarna upphör, en så kallad rättelseanmaning.
Om styrelsen bedömer att det handlar om störningar i lagens mening och skickar en formell rättelseanmaning ska föreningen, när det gäller en bostadslägenhet, också underrätta socialnämnden i den kommun där lägenheten ligger.
Det är viktigt att formalia blir rätt. Om föreningen senare behöver gå vidare till uppsägning kan en bristfällig hantering tidigare i processen få betydelse.
Kan en bostadsrättshavare tvingas flytta?
I allvarliga fall, ja. Fortsätter en bostadsrättshavare med oacceptabla störningar trots att föreningen har krävt rättelse kan nyttjanderätten till bostadsrätten i slutänden förverkas.
Tröskeln är dock hög. Enstaka eller mindre förseelser räcker normalt inte.
Vid särskilt allvarliga störningar, exempelvis mycket allvarliga hot eller våld, gäller särskilda regler och föreningen kan i vissa situationer gå vidare utan en föregående rättelseanmaning.
En uppsägning av en bostadsrätt är en ingripande juridisk åtgärd med tydliga formkrav. Styrelsen bör därför ta juridisk hjälp innan ett störningsärende når det stadiet.
En tydlig process gör det lättare för styrelsen
Störningsärenden kan vara svåra eftersom de ofta innehåller både juridik, grannrelationer och olika uppfattningar om vad som faktiskt har hänt. Därför är en konsekvent process viktig.
Ta emot klagomålet, utred vad som har hänt och dokumentera. Bedöm därefter om det handlar om sådant som boende får acceptera eller om styrelsen behöver agera. Om problemen fortsätter kan åtgärderna sedan trappas upp.
På så sätt kan styrelsen både ta hänsyn till den som upplever sig störd och säkerställa att den som klagomålet riktas mot behandlas sakligt och korrekt.
