För en bostadsrättsförening kan klassificeringen som äkta eller oäkta få betydande skattemässiga konsekvenser både för medlemmarna och för föreningens ekonomi. Du som sitter i styrelsen behöver därför veta vad som skiljer en äkta förening från en oäkta, följa utvecklingen och agera i tid vid förändringar som kan påverka föreningens status.
Frågan har blivit särskilt aktuell efter den allmänna fastighetstaxeringen hösten 2024. De nya taxeringsvärdena, som gäller från 2025, kan i vissa fall innebära att bostadsrättsföreningar riskerar att klassas om.
Vad är skillnaden mellan äkta och oäkta bostadsrättsförening?
Skillnaden handlar i grunden om hur fastigheten används. Vid beskattning delas bostadsrättsföreningar in i antingen privatbostadsföretag (äkta bostadsrättsförening) eller oäkta bostadsföretag (oäkta bostadsrättsförening).
En förening anses vara äkta om den till övervägande del används för att tillhandahålla bostäder åt sina medlemmar. Mer konkret innebär det att minst 60 procent av fastighetens taxeringsvärde ska avse bostäder som upplåts till medlemmar för permanent boende.
Om föreningen inte uppfyller detta krav klassas den som oäkta. Det är vanligt bland föreningar där en större del av fastigheten består av lokaler, kontor eller hyreslägenheter med externa hyresgäster.
Taxeringsvärdet avgör – inte yta eller faktiska intäkter
Det är viktigt att känna till att bedömningen inte görs utifrån boyta eller faktiska hyresintäkter, utan utifrån taxeringsvärdet. Skatteverket fastställer taxeringsvärdet baserat på uppgifterna i fastighetsdeklarationen.
Taxeringsvärdet speglar fastighetens avkastningsvärde och beräknas bland annat utifrån:
- Beräknad bruksvärdeshyra för bostadsrätterna
- Faktiska hyresintäkter från lokaler och hyreslägenheter
- Jämförelsehyror i området enligt Skatteverkets modell
Garage och parkeringsplatser som hyrs ut till föreningens egna medlemmar räknas normalt till bostadsdelen, medan uthyrning till externa hyresgäster räknas som lokalverksamhet.
Även om det är medlemmarna som direkt påverkas skattemässigt, är klassificeringen en styrelsefråga. Den har betydelse för föreningens attraktivitet, långsiktiga ekonomi och förtroendet gentemot både nuvarande och blivande medlemmar.
I en äkta bostadsrättsförening beskattas medlemmarna med 22 procent på vinsten vid försäljning och har möjlighet att begära uppskov. I en oäkta förening beskattas vinsten hårdare, uppskov medges inte och det kan dessutom uppstå löpande förmånsbeskattning om årsavgiften bedöms vara låg i förhållande till marknadshyra.
Kan en äkta bostadsrättsförening bli oäkta?
Ja, det är möjligt. Även föreningar som länge varit äkta kan riskera omklassificering, till exempel vid förändringar i hur fastigheten används. Det kan handla om att fler lokaler hyrs ut externt, att garageplatser börjar hyras ut till andra än medlemmar eller att föreningen tillåter juridiska personer som medlemmar.
Det finns ett visst skydd för föreningar som redan är äkta, vilket innebär att enbart förändrade taxeringsvärden normalt inte ska leda till omklassificering – så länge ingen faktisk förändring skett i verksamheten. Trots detta förekommer det att Skatteverket omklassificerar föreningar, vilket gör det viktigt att styrelsen har god framförhållning.
Nya taxeringsvärden – därför är det viktigt att vara förberedd
Under hösten 2024 genomfördes den allmänna fastighetstaxeringen för hyreshusfastigheter, där bostadsrättsföreningar ingår. De nya taxeringsvärdena gäller för perioden 2025-2027 och beslutades under sommaren 2025.
För styrelsen innebär detta ett bra tillfälle att:
- Se över hur fastigheten används i dag
- Bedöma risken för att 60-procentsgränsen underskrids
- Säkerställa att fastighetsdeklarationen är korrekt
Om föreningen anser att Skatteverkets beräkningar bygger på felaktiga antaganden finns möjlighet att begära omprövning av fastighetstaxeringen.
Vanliga frågor om äkta och oäkta bostadsrättsföreningar
Det är de skattemässiga konsekvenserna för medlemmarna, bland annat högre skatt vid försäljning, ingen möjlighet till uppskov och risk för löpande förmånsbeskattning.
Uppgiften framgår av föreningens fastighetstaxering och deklaration. Vid osäkerhet kan en beräkning behöva göras utifrån aktuellt taxeringsvärde.
Vinsten beskattas med 25 procent vid försäljning och uppskov medges inte. Därutöver kan medlemmen beskattas för bostadsförmån om avgiften bedöms låg.
Ur ett skattemässigt perspektiv är en äkta bostadsrättsförening oftast mer fördelaktig för medlemmarna. För styrelsen handlar det dock främst om att förstå konsekvenserna och fatta långsiktigt hållbara beslut.
När mindre än 60 procent av fastighetens taxeringsvärde avser bostäder som upplåts till medlemmar för permanent boende.
Osäkra på hur er förening påverkas av nya taxeringsvärden?
PHM Redovisning stöttar styrelser med analys och rådgivning kring klassificering och ekonomi. Hör av er till oss.