Snart ska bostadsrättsföreningar lämna regelverket K2 och börja tillämpa K3. Det innebär en ny syn på hur fastigheter värderas och skrivs av. För PHM Redovisnings kunder kommer övergången att ske kontrollerat, med rätt stöd på vägen.
– Vi har både kompetensen och rutinerna på plats. Dessutom samarbetar vi med fastighetstekniker som kan ta fram eller uppdatera bostadsrättsföreningens underhållsplan, vilka är ett oumbärligt verktyg i arbetet, säger Anna Nilsson, redovisningskonsult på PHM Redovisning.
Varför ändras K2 till K3?
K3 är Bokföringsnämndens, BFN:s, huvudregelverk för årsredovisning och koncernredovisning enligt årsredovisningslagen. Bakgrunden till förändringen är att BFN anser att K3 ger en mer rättvisande bild av en bostadsrättsförenings ekonomi. Många föreningar har haft komplexa fastigheter men ändå tillämpat det enklare K2-regelverket. Nu blir det alltså ett krav att redovisa enligt K3 – oavsett storlek på fastigheten eller bostadsrättsföreningen.
– Redovisningen kommer på det här sättet spegla verkligheten bättre. Det kan kännas komplicerat nu i början men så småningom ska det bli enklare för föreningen att planera sitt underhåll och ha koll på fastighetens värde, säger Anna.
Så påverkas redovisningen i praktiken
I K2-regelverket skrivs hela fastigheten av som en helhet, över exempelvis 100 år. I K3 delas istället fastigheten upp i komponenter. Förenklat kan man säga att det handlar om de stora delar som alla i fastigheten har gemensamt, såsom tak, fönster eller värmesystem. Varje del får sin egen avskrivningstid baserat på livslängd.
– Om ni exempelvis byter tak, räknas det som en investering i just den komponenten. Det ger ett mer korrekt resultat, säger Anna.
PHM har förberett övergången från K2 till K3
PHM Redovisning har under lång tid arbetat proaktivt för att möta det nya regelverket. Alla föreningar har fått information om vad som är på gång, och man kommer fortsätta informera löpande.
– Vi får många frågor, vilket är helt naturligt vid en så stor förändring. Vi svarar gärna och guidar föreningen. Framför allt är det underhållsplanen som många undrar över. Här är vår rekommendation att ta hjälp av en professionell aktör som arbetar med underhållsplaner, det kommer löna sig, säger Anna.
För att övergången ska bli smidig krävs bland annat:
- Att bostadsrättsföreningen har en detaljerad underhållsplan som identifierar fastighetens komponenter och deras livslängd
- En uppdaterad värdering av byggnadens olika delar
- Att bokföringen anpassas efter den nya strukturen
Vanliga frågor om K2 till K3
I K2 behandlas fastigheten som en enhet. I K3 delas den upp i komponenter som skrivs av separat. Det ger mer detaljerad information kring avskrivning och värdering.
Kravet gäller från räkenskapsår som inleds 1 januari 2026. Det innebär att det ska vara implementerat till bokslutet 2027.
Säkerställ att det finns en aktuell och uppdaterad underhållsplan där fastigheten är uppdelad i relevanta komponenter.
Underhållsplanen ska innehålla de stora komponenterna, alltså de som är gemensamma för hela bostadsrättsföreningen, såsom tak, hiss, stammar, fönster, fasad, ventilation, balkonger och så vidare. Troligen kommer planen att innehålla omkring tio komponenter.
Övergången till K3 påverkar både bokföringen och förståelsen av fastigheten. Om bostadsrättsföreningen tar det steg för steg och har en genomarbetad underhållsplan och en bra redovisningsbyrå så kommer det gå smidigt.
Vill du byta till en ekonomisk förvaltare som kan K3?
Att byta ekonomisk förvaltare kan kännas som ett stort steg, men det behöver inte vara svårt. Hos PHM Redovisning tar vi hand om övergången och ser till att inget faller mellan stolarna. Dessutom har vi nära samarbete med teknisk förvaltning inom koncernen, vilket förenklar arbetet ytterligare.
Vill du veta mer eller boka uppstartsmöte?
Kontakta oss så berättar vi hur vi kan hjälpa din förening att förbereda sig för K3.